Buenas tardes y feliz Navidad a todos:
Esta tarde quiero hablaros de la "dación" en pago y los deshaucios de las viviendas hipotecadas.
Antes de nada debéis saber que lo que comunmente conocemos como "hipoteca", es en realidad un derivado del producto original en el que sus orígenes se basaba en el modelo de empeño de artículos.
Una hipoteca es una garantía sobre un crédito, comunmente constituido por un bien inmueble, pero a diferencia de los empeños, el bien es usado por el receptor del crédito hasta la satisfacción del mismo.
Visto así el producto es claro y beneficioso para ambas partes, quien presta el dinero y quien recibe el crédito. El bien se entiende como garantía suficiente y se permite su uso durante los plazos de pago del crédito;
jugada redonda.
Sin embargo, el problema viene en aquellos países en los que la ley hipotecaria, ante grandes subidas y bajadas de los bienes que constituyen la garantía, deriva las hipotecas a préstamos hipotecarios.
La diferencia es importante porque en este caso, es la persona que recibe el préstamo, (o sus avalistas), los que se responsabilizan del pago del préstamo;
siendo el bien solamente una parte de las garantías interpuestas, es decir:
Ante una falta de pago, el propio bien cubre con su propio valor de mercado, y solamente si la cifra no es suficiente se reclamará el restante a los garantes personales.
¿cuál es el drama de nuestros días? , muy sencillo:
Como podéis imaginar, desde que las hipotecas existen, han existido impagos, pero en épocas de bonanza económica el valor de mercado de los bienes hipotecados era siempre mayor que el inicial a la formalización del préstamo, con lo que el embargo y ejecución de esos bienes cubría aproximadamente el préstamo restante a la fecha de la ejecución.
Sin embargo a día de hoy, coincidiendo con las mayores faltas de ingresos de nuestros congéneres, el valor de los bienes hipotecados han caido hasta el punto de que se ejecutan siempre en última instancia, es decir:
después de intentar dos subastas fallidas, el banco se adjudica los bienes por el 50% del valor de tasación.
Podemos opinar si es justo o no que el banco se adjudique la vivienda por el 50% del valor de tasación ante un embargo, pero el hecho es que esas condiciones se firmaban ante notario el mismo día que el banco nos hacía pasar por delante de las narices un talón por el importe de tasación (luego hablo de ello) de nuestra casa, con destino promotor de turno.
Ahí está el problema, hemos accedido a hipotecas por el 80%, el 100% o el 120% del valor de tasación de nuestra casa, y prefiero no hablar de las malas praxis de las empresas de tasación en operaciones hipotecarias durante la bonanza económica 1996-2008. Hemos pedido a los bancos auténticos dinerales que se les entregaban ante notario a los promotores inmobiliarios, en la confianza de que ante cualquier problema nuestra casa costaría más de lo que debíamos al banco, y la historia se volvió del revés.
¿por qué en otros paises no ocurre lo mismo? Es triste decirlo, pero para comparar exactamente situaciones similares en cuanto a embargos, deberíamos observar exactamente que requieren como garantías las entidades que prestan el dinero.
Por poner una muestra, en Estados Unidos, el valor medio hipotecado es el 53% de la vivienda, y suele pedirse una cantidad económica pignorada como garantía adicional, así que una ejecución de embargo no suele representar en casi nigún caso reclamaciones personales posteriores.
Espero haber sido clarificador, un saludo de vuestro primo de riesgo:
miércoles, 26 de diciembre de 2012
miércoles, 12 de diciembre de 2012
En su momento preferimos las preferentes......
Buenas tardes amigos.
Hoy sabréis cual es el funcionamiento real de ese producto bancario que hace que la gente se encierre en sucursales y cajeros de muchas de las entidades bancarias de nuestro sacro país.
Oiréis en las entrevistas directas a los afectados, "que su dinero ha desaparecido", "que el banco se lo ha robado", ¿cómo puede una entidad regulada por un organismo oficial robar o hacer desaparecer dinero de un cliente? realmente no ha desaparecido, se ha transformado en acciones de dicha entidad.
Los bancos hace tiempo que sabían que necesitaban capital porque el riesgo asumido por las operaciones inmobiliarias y la morosidad se lo marcaba claramente en sus balances.
Entonces optaron por un cambio de estrategia: intentaron que los depósitos de sus clientes, normalmente contratados como plazos fijos, y de obligada devolución al vencimiento, se transformaran en dinero sin fecha de devolución.
Veamos:
Las participaciones preferentes son cantidades de dinero que los clientes prestan a los bancos con el objeto de que la entidad pueda disponer de ese capital a cambio de una rentabilidad fija prefijada, sometida a ciertas condiciones que hasta el momento venían cumpliéndose sin excepción.
Por ejemplo, te ofrecían el 4% del capital prestado anualmente, siempre que el banco diese beneficios, cosa que venía ocurriendo veinte años atras. Al finalizar los tres años, el banco se guardaba el derecho de devolverte el dinero transformado en acciones. Eso no tenía mucha importancia porque el valor de la acción de esa entidad venía manteniéndose en valores mas o menos altos desde al menos hacía diez años.
Ni que decir tiene que también exixtían los IPF o imposiciones a plazo fijo que retribuían con mas o menos la mitad de los intereses de las participaciones preferentes.
El escenario era claro,
opción 1: plazo fijo, poco interés, riesgo cero de recuperar el capital
opción 2: prefentes, más interés a cambio de aparentemente muy poco riesgo, muchos optaron por esta vía......
Y por desgracia muchísimos optaron sin saberlo, sus directores de oficina propiciaron la venta de estos productos, que le dejaban al banco más margen de maniobra, y sobre todo proporcionaba al banco la posibilidad de quedarse con el capital, devolviéndole al cliente su valor en acciones que luego podría vender a un tercero.
Pero Mr Murphy llegó con su extenso manto y por supuesto todo empeoró:
Las acciones del banco descendieron a un tercio de su valor, dejó de dar beneficios, y obviamente el banco dejó de retribuir a sus clientes, ofreciéndoles la posibilidad de recuperar su capital transformado en acciones a menos de la mitad del valor inicial.
Por eso moraleja: todos, exactamente todos los productos bancarios que no sean a interés y plazo fijo, llevan riesgo, más o menos riesgo, pero lo llevan .
Y cuando algún tipo de circunstancia tiene solamente un 1% de que ocurra, es simplemente poco probable, no imposible. Y con las preferentes lo poco probable ocurrió.
Realmente los clientes de preferentes, si dispusiesen del margen temporal suficiente, rcuperarían su dinero, incluso con ganancias, esperando a la recuperación de la acción;
hecho que por lejano no es improbable, ya que las entidades afectadas, una vez saneadas, tendrán una evolución al alza del valor de sus acciones.
Otra cosa es que la paciencia, el conocimiento, y el cansancio de dichos clientes de preferentes no acabe con una cadena de acciones violentas contra el gestor bancario que traicionó su confianza.
Saludos de vuestro primo de riesgo.
Hoy sabréis cual es el funcionamiento real de ese producto bancario que hace que la gente se encierre en sucursales y cajeros de muchas de las entidades bancarias de nuestro sacro país.
Oiréis en las entrevistas directas a los afectados, "que su dinero ha desaparecido", "que el banco se lo ha robado", ¿cómo puede una entidad regulada por un organismo oficial robar o hacer desaparecer dinero de un cliente? realmente no ha desaparecido, se ha transformado en acciones de dicha entidad.
Los bancos hace tiempo que sabían que necesitaban capital porque el riesgo asumido por las operaciones inmobiliarias y la morosidad se lo marcaba claramente en sus balances.
Entonces optaron por un cambio de estrategia: intentaron que los depósitos de sus clientes, normalmente contratados como plazos fijos, y de obligada devolución al vencimiento, se transformaran en dinero sin fecha de devolución.
Veamos:
Las participaciones preferentes son cantidades de dinero que los clientes prestan a los bancos con el objeto de que la entidad pueda disponer de ese capital a cambio de una rentabilidad fija prefijada, sometida a ciertas condiciones que hasta el momento venían cumpliéndose sin excepción.
Por ejemplo, te ofrecían el 4% del capital prestado anualmente, siempre que el banco diese beneficios, cosa que venía ocurriendo veinte años atras. Al finalizar los tres años, el banco se guardaba el derecho de devolverte el dinero transformado en acciones. Eso no tenía mucha importancia porque el valor de la acción de esa entidad venía manteniéndose en valores mas o menos altos desde al menos hacía diez años.
Ni que decir tiene que también exixtían los IPF o imposiciones a plazo fijo que retribuían con mas o menos la mitad de los intereses de las participaciones preferentes.
El escenario era claro,
opción 1: plazo fijo, poco interés, riesgo cero de recuperar el capital
opción 2: prefentes, más interés a cambio de aparentemente muy poco riesgo, muchos optaron por esta vía......
Y por desgracia muchísimos optaron sin saberlo, sus directores de oficina propiciaron la venta de estos productos, que le dejaban al banco más margen de maniobra, y sobre todo proporcionaba al banco la posibilidad de quedarse con el capital, devolviéndole al cliente su valor en acciones que luego podría vender a un tercero.
Pero Mr Murphy llegó con su extenso manto y por supuesto todo empeoró:
Las acciones del banco descendieron a un tercio de su valor, dejó de dar beneficios, y obviamente el banco dejó de retribuir a sus clientes, ofreciéndoles la posibilidad de recuperar su capital transformado en acciones a menos de la mitad del valor inicial.
Por eso moraleja: todos, exactamente todos los productos bancarios que no sean a interés y plazo fijo, llevan riesgo, más o menos riesgo, pero lo llevan .
Y cuando algún tipo de circunstancia tiene solamente un 1% de que ocurra, es simplemente poco probable, no imposible. Y con las preferentes lo poco probable ocurrió.
Realmente los clientes de preferentes, si dispusiesen del margen temporal suficiente, rcuperarían su dinero, incluso con ganancias, esperando a la recuperación de la acción;
hecho que por lejano no es improbable, ya que las entidades afectadas, una vez saneadas, tendrán una evolución al alza del valor de sus acciones.
Otra cosa es que la paciencia, el conocimiento, y el cansancio de dichos clientes de preferentes no acabe con una cadena de acciones violentas contra el gestor bancario que traicionó su confianza.
Saludos de vuestro primo de riesgo.
lunes, 3 de diciembre de 2012
Las pensiones y el IPC, ¿por qué se actualizan?
Buenos días amigos, llevamos unos días convulsos en los que el Gobierno ha anunciado que la revalorización de las pensiones para 2013 no se realizará con respecto al IPC de 2012 sino a una aplicación de unos valores fijos de subida según ganen o no más de 1000€ netos.
Menudo galimatías de cifras, revisiones, tablas, y siglas.
Veamos de que se trata:
En españa, las pensiones, y alguna otra clase de pagas públicas, deben ir acompasándose al coste real de la vida con el objeto de que la cotización realizada por su perceptor, le permita abordar un nivel de gastos que le permita hacer la vida con normalidad. Esa revisión se suele hacer de un año para otro con respecto a algún tipo de índice de precios como es el IPC o índice de precios al consumo.
Normalmente , se revisa en Noviembre cual ha sido el IPC del año que se acaba para establecer cual será el aumento o decremento de las pensiones para el año que entra, realizándose incluso una pequeña paga compensatoria si se retrasa en aplicar la subida más allá de Enero.
El IPC indica estadísticamente como se comportan los precios en España, existen incluso variantes del IPC que retiran de los cómputos ciertos productos que se consideran estacionales o cíclicos.
De todos modos, usar un índice de precios como referente para una revalorización de las pensiones deriva en individuos que se benefician y otros que salen perjudicados. Si la encuesta del IPC incluye los alimentos frescos y la persona come en algún servicio hotelero, hostelero o asistencial, su gasto no va alineado a la subida o bajada de su pensión;
lo mismo ocurre con el combustible, el vestuario, etc.
Esta vez, y con claros criterios de ahorro económico, el gobierno ha actualizado las pensiones por debajo del indice del IPC, el motivo no es otro que el déficit que tiene hoy en día el país en general, y la seguridad social en particular. Se trata de ser aquilatados en el gasto para asegurar la sostenibilidad del sistema.
Es de justicia que un país cuide de sus mayores, incluso deberían estar mejor retribuidos, pero la realidad de la pirámide de población, y la dependencia de la financiación externa, hace que tengamos que hacer creible el sistema de pensiones a ojos foráneos, y lo que es más importante, a los inversores en deuda.
Podemos decir sin miedo a equivocarnos, que la decisión de no revalorizar las pensiones contribuye a asegurar el pago de lo ya comprometido. Es duro admitirlo pero no elegimos entre pagar mucho y pagar poco a nuestros mayores, la elección es entre pagar poco o dejar de pagarles.
Recordemos que la caja de la Seguridad Social, se alimenta de las contribuciones de los trabajadores en activo, y que ante la alarmante disminución de las mismas, debemso ser cuidadosos y al menos no acelerar el déficit de gasto / ingreso que dicha caja sufre con la actual situación de desempleo.
Vamos que si tiramos de ahorros para pagar los gastos diarios de la casa porque no tenemos ingresos, no debemos incrementar los gastos, duro pero real.
Un saludo de vuestro :"Primo de riesgo"
Menudo galimatías de cifras, revisiones, tablas, y siglas.
Veamos de que se trata:
En españa, las pensiones, y alguna otra clase de pagas públicas, deben ir acompasándose al coste real de la vida con el objeto de que la cotización realizada por su perceptor, le permita abordar un nivel de gastos que le permita hacer la vida con normalidad. Esa revisión se suele hacer de un año para otro con respecto a algún tipo de índice de precios como es el IPC o índice de precios al consumo.
Normalmente , se revisa en Noviembre cual ha sido el IPC del año que se acaba para establecer cual será el aumento o decremento de las pensiones para el año que entra, realizándose incluso una pequeña paga compensatoria si se retrasa en aplicar la subida más allá de Enero.
El IPC indica estadísticamente como se comportan los precios en España, existen incluso variantes del IPC que retiran de los cómputos ciertos productos que se consideran estacionales o cíclicos.
De todos modos, usar un índice de precios como referente para una revalorización de las pensiones deriva en individuos que se benefician y otros que salen perjudicados. Si la encuesta del IPC incluye los alimentos frescos y la persona come en algún servicio hotelero, hostelero o asistencial, su gasto no va alineado a la subida o bajada de su pensión;
lo mismo ocurre con el combustible, el vestuario, etc.
Esta vez, y con claros criterios de ahorro económico, el gobierno ha actualizado las pensiones por debajo del indice del IPC, el motivo no es otro que el déficit que tiene hoy en día el país en general, y la seguridad social en particular. Se trata de ser aquilatados en el gasto para asegurar la sostenibilidad del sistema.
Es de justicia que un país cuide de sus mayores, incluso deberían estar mejor retribuidos, pero la realidad de la pirámide de población, y la dependencia de la financiación externa, hace que tengamos que hacer creible el sistema de pensiones a ojos foráneos, y lo que es más importante, a los inversores en deuda.
Podemos decir sin miedo a equivocarnos, que la decisión de no revalorizar las pensiones contribuye a asegurar el pago de lo ya comprometido. Es duro admitirlo pero no elegimos entre pagar mucho y pagar poco a nuestros mayores, la elección es entre pagar poco o dejar de pagarles.
Recordemos que la caja de la Seguridad Social, se alimenta de las contribuciones de los trabajadores en activo, y que ante la alarmante disminución de las mismas, debemso ser cuidadosos y al menos no acelerar el déficit de gasto / ingreso que dicha caja sufre con la actual situación de desempleo.
Vamos que si tiramos de ahorros para pagar los gastos diarios de la casa porque no tenemos ingresos, no debemos incrementar los gastos, duro pero real.
Un saludo de vuestro :"Primo de riesgo"
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