La "dación" en pago, ¿por qué no se usa en España?

Buenas tardes y feliz Navidad a todos:

Esta tarde quiero hablaros de la "dación" en pago y los deshaucios de las viviendas hipotecadas.

Antes de nada debéis saber que lo que comunmente conocemos como "hipoteca", es en realidad un derivado del producto original en el que sus orígenes se basaba en el modelo de empeño de artículos.

Una hipoteca es una garantía sobre un crédito, comunmente constituido por un bien inmueble, pero a diferencia de los empeños, el bien es usado por el receptor del crédito hasta la satisfacción del mismo.

Visto así el producto es claro y beneficioso para ambas partes, quien presta el dinero y quien recibe el crédito. El bien se entiende como garantía suficiente y se permite su uso durante los plazos de pago del crédito;
jugada redonda.

Sin embargo, el problema viene en aquellos países en los que la ley hipotecaria, ante grandes subidas y bajadas de los bienes que constituyen la garantía, deriva las hipotecas a préstamos hipotecarios.
La diferencia es importante porque en este caso, es la persona que recibe el préstamo, (o sus avalistas), los que se responsabilizan del pago del préstamo;
siendo el bien solamente una parte de las garantías interpuestas, es decir:

Ante una falta de pago, el propio bien cubre con su propio valor de mercado, y solamente si la cifra no es suficiente se reclamará el restante a los garantes personales.

¿cuál es el drama de nuestros días? , muy sencillo:
Como podéis imaginar, desde que las hipotecas existen, han existido impagos, pero en épocas de bonanza económica el valor de mercado de los bienes hipotecados era siempre mayor que el inicial a la formalización del préstamo, con lo que el embargo y ejecución de esos bienes cubría aproximadamente el préstamo restante a la fecha de la ejecución.

Sin embargo a día de hoy, coincidiendo con las mayores faltas de ingresos de nuestros congéneres, el valor de los bienes hipotecados han caido hasta el punto de que se ejecutan siempre en última instancia, es decir:
después de intentar dos subastas fallidas, el banco se adjudica los bienes por el 50% del valor de tasación.

Podemos opinar si es justo o no que el banco se adjudique la vivienda por el 50% del valor de tasación ante un embargo, pero el hecho es que esas condiciones se firmaban ante notario el mismo día que el banco nos hacía pasar por delante de las narices un talón por el importe de tasación (luego hablo de ello) de nuestra casa, con destino promotor de turno.

Ahí está el problema, hemos accedido a hipotecas por el 80%, el 100% o el 120% del valor de tasación de nuestra casa, y prefiero no hablar de las malas praxis de las empresas de tasación en operaciones hipotecarias durante la bonanza económica 1996-2008. Hemos pedido a los bancos auténticos dinerales que se les entregaban ante notario a los promotores inmobiliarios, en la confianza de que ante cualquier problema nuestra casa costaría más de lo que debíamos al banco, y la historia se volvió del revés.

¿por qué en otros paises no ocurre lo mismo? Es triste decirlo, pero para comparar exactamente situaciones similares en cuanto a embargos, deberíamos observar exactamente que requieren como garantías las entidades que prestan el dinero.

Por poner una muestra,  en Estados Unidos, el valor medio hipotecado es el 53% de la vivienda, y suele pedirse una cantidad económica pignorada como garantía adicional, así que una ejecución de embargo no suele representar en casi nigún caso reclamaciones personales posteriores.

Espero haber sido clarificador, un saludo de vuestro primo de riesgo: